Ein professionelles Gebäudeaudit folgt einem klar strukturierten 8-Schritte-Prozess: von der Zieldefinition im Erstgespräch über den Förderantrag und die Vor-Ort-Begehung bis hin zur Variantenrechnung und dem abschließenden Sanierungsfahrplan.
Ein Gebäudeaudit ist mehr als eine Berechnung: Es ist ein systematischer Untersuchungsprozess, der verlässliche Entscheidungsgrundlagen für Investitionen in die Energieeffizienz eines Gebäudes liefern soll. Fehler in frühen Schritten – falsch erhobene Hüllflächen, fehlende Verbrauchsdaten, unklare Zonengrenzen – pflanzen sich durch die gesamte Bilanz fort und führen zu unbrauchbaren Ergebnissen.
Der hier beschriebene Prozess folgt den Anforderungen der DIN V 18599, den BAFA-Förderrichtlinien für die EBN-Beratungsförderung und der VDI 2067 für Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Die 8 Schritte bauen logisch aufeinander auf und gewährleisten, dass das Endergebnis – Energieausweis und Sanierungsfahrplan – einer Qualitätsprüfung standhält.
Im Erstgespräch wird das Ziel des Audits festgelegt: Geht es um den GEG-Nachweis für einen Neubau, um einen Sanierungsfahrplan für Bestandsgebäude, um die Vorbereitung eines Förderantrags oder um die Vorbereitung einer Investitionsentscheidung? Diese Frage entscheidet, welche Normteile relevant sind, welcher Detailgrad erforderlich ist und wie der Bericht strukturiert wird.
Ist eine EBN-Förderung durch das BAFA geplant, muss der Förderantrag vor jedem weiteren Schritt gestellt und bewilligt werden. Erst nach Eingang des Bewilligungsbescheids darf der Beratungsvertrag unterschrieben und mit der Leistungserbringung begonnen werden. Die Bearbeitungszeit beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
Der Auftraggeber stellt alle verfügbaren Unterlagen zusammen. Der Vollständigkeitsgrad der Unterlagen beeinflusst Aufwand und Kosten des Audits erheblich. Je besser die Dokumentation, desto weniger Aufmaß ist vor Ort erforderlich. Fehlende Unterlagen werden in Schritt 4 durch Vor-Ort-Erhebung kompensiert.
Die Vor-Ort-Begehung dient der Verifikation der Unterlagen und der Erfassung des Ist-Zustands. Abweichungen von Plänen (Anbauten, Aufbauten, nachträgliche Dämmungen), Zustand der Anlagen (Alterung, Schäden, Regelungsstand) und die tatsächliche Zonierung werden erfasst. Jede wesentliche Feststellung wird fotografisch dokumentiert.
Alle erhobenen Daten werden in die Bilanzsoftware (z. B. EVEBI, SOLAR-COMPUTER, GEB) eingegeben. Das Gebäudemodell wird zonenweise aufgebaut: Hüllflächen mit U-Werten, Fensterflächen mit g-Werten, Nutzungsprofile nach Teil 10, Anlagenparameter (Jahresnutzungsgrad Kessel, WRG-Grad Lüftung, EER Kälte). Die Zonengrenzen werden mit dem Auftraggeber abgestimmt.
Nach dem ersten Berechnungslauf wird das Ergebnis gegen den gemessenen Energieverbrauch plausibilisiert. Der berechnete Endenergiebedarf sollte innerhalb von ±20–30 % des tatsächlichen Verbrauchs liegen. Größere Abweichungen zeigen Modellierungsfehler an: falsch angesetzte Nutzungszeiten, fehlende interne Lasten, zu optimistische U-Wert-Annahmen.
Auf Basis des Ist-Modells werden Sanierungsmaßnahmen einzeln und im Maßnahmenpaket berechnet. Jede Variante wird mit dem Ist-Zustand verglichen: Primärenergieersparnis, Endenergieeinsparung und CO₂-Reduktion werden ausgewiesen. Die Wirtschaftlichkeitsbewertung erfolgt nach VDI 2067 – Annuitätenmethode mit Zinssatz, Nutzungsdauer und Energiepreissteigerungsrate.
Der abschließende Bericht enthält alle Ergebnisse in verständlich aufbereiteter Form: Energieausweis (Bedarfsausweis nach DIN V 18599), Maßnahmenprotokoll mit Einsparpotenzial und Kosten, individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) mit priorisierten Schritten, Förderhinweise für jede Maßnahme. Der Bericht wird beim BAFA als Verwendungsnachweis für den EBN-Zuschuss eingereicht.
Die Auditdauer variiert je nach Gebäudetyp, Dokumentationsstand und technischer Komplexität erheblich. Die folgenden Angaben beziehen sich auf den Zeitraum von Unterlagenübergabe bis Berichtsübergabe – ohne BAFA-Bearbeitungszeit.
Gute Planunterlagen vorhanden, überschaubare Anlagentechnik, 2–3 Zonen. Typische Dauer: 2–4 Wochen.
Oft viele Zonen, alte Anlagendokumentation, komplexe Nutzungszeiten. Typische Dauer: 4–6 Wochen.
Hoher TWW-Anteil, Küchenzone, Kältebedarf, 24/7-Betrieb. Typische Dauer: 4–8 Wochen.
Prozesswärme, komplexe RLT-Anlagen, Druckluft, Kälte, viele Energieträger. Typische Dauer: 6–12 Wochen.
Je vollständiger die Unterlagen zu Beginn des Audits vorliegen, desto schneller und präziser ist das Ergebnis. Diese Liste hilft bei der Vorbereitung – fehlende Unterlagen müssen nicht zwingend vorhanden sein, erhöhen aber den Begehungsaufwand.
Für ein vollständiges Gebäudeaudit nach DIN V 18599 werden folgende Unterlagen benötigt: Baupläne (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten), Bauteilunterlagen zu U-Werten und Dämmstandards, Verbrauchsdaten der letzten 12–36 Monate (Strom, Gas, Fernwärme, Öl), Anlagendokumentation (Kessel, Lüftungsanlagen, Kältemaschinen) sowie Fensterdatenblätter mit U- und g-Werten.
Liegen keine vollständigen Pläne vor, kann der Energieberater eine Aufmessbegehung durchführen. Dies ist bei vielen Bestandsgebäuden – insbesondere Gebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren – die Regel. Der Mehraufwand erhöht das Honorar, ist aber technisch kein Hindernis für ein vollständiges Audit.
Die Auditdauer richtet sich nach Gebäudegröße, Dokumentationsstand und Anlagenkomplexität. Als Richtwerte gelten: einfaches Bürogebäude bis 2.000 m² NRF mit guter Dokumentation: 2–4 Wochen; Schulgebäude oder öffentliche Liegenschaft: 4–6 Wochen; Hotel oder Gastronomie: 4–8 Wochen; Industriegebäude oder Produktionshalle mit komplexen Anlagen: 6–12 Wochen.
Wichtig: Diese Zeitangaben beziehen sich auf den Zeitraum von der vollständigen Unterlagenübergabe bis zur Berichtsübergabe. Die BAFA-Bearbeitungszeit für den EBN-Förderantrag (4–8 Wochen) kommt zusätzlich vor Beratungsbeginn hinzu. Insgesamt sollte das Gesamtprojekt mit 3–6 Monaten Vorlauf geplant werden.
Das Honorar für ein Gebäudeaudit nach DIN V 18599 richtet sich nach NRF, Komplexität, Dokumentationsstand und regionalem Marktumfeld. Orientierungswerte (Bruttohonorare ohne Förderung): kleines NWG bis 500 m² NRF: ca. 2.000–5.000 €; mittleres NWG bis 2.000 m²: ca. 5.000–12.000 €; großes oder technisch komplexes Gebäude über 2.000 m²: ab 12.000 € aufwärts.
Mit BAFA EBN-Förderung (80 %, max. 10.000 €) reduziert sich der Eigenanteil erheblich. Bei einem Honorar von 8.000 € und max. 5.000 € Förderanteil (Gebäude 500–2.000 m²) beträgt der Eigenanteil noch 3.000 €. Das Honorar ist als Betriebsausgabe steuerlich absetzbar.
Ja. Ein Gebäudeaudit ist auch ohne vollständige Baupläne möglich. Der Energieberater führt in diesem Fall eine erweiterte Aufmessbegehung durch, bei der Gebäudeabmessungen, Hüllflächen, Bauteilaufbauten und Anlagenparameter direkt vor Ort ermittelt werden. Für Bauteilaufbauten ohne Dokumentation werden Schätzwerte nach DIN 4108-4 oder Erfahrungswerten für die jeweilige Bauepoche angesetzt.
Die Aufmessbegehung erhöht den Zeitaufwand und damit das Honorar um ca. 20–40 %. Bei sehr alten Gebäuden ohne jede Dokumentation empfiehlt sich zudem eine Thermografieuntersuchung zur Verifikation der Bauteilaufbauten. Das BAFA akzeptiert auch Audits auf Basis von Bestandsaufnahmen – der Bericht muss lediglich die Annahmen transparent dokumentieren.
Der Energieausweis (Bedarfsausweis) ist das gesetzlich vorgeschriebene Dokument nach GEG, das den berechneten Energiebedarf des Gebäudes in einer standardisierten Form ausweist. Er ist bei Verkauf, Neuvermietung oder wesentlicher Änderung des Gebäudes vorzulegen und enthält primär den Jahres-Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf je Energieträger.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) geht deutlich darüber hinaus: Er beschreibt konkrete Sanierungsmaßnahmen in einer geplanten Reihenfolge, bewertet ihre Wirtschaftlichkeit, schätzt Investitionskosten und Einsparungen und zeigt verfügbare Förderprogramme auf. Der iSFP ist kein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, aber Voraussetzung für den +5 %-Bonus bei der BEG-Maßnahmenförderung.
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